林志忆田园综合体土地流转的三大法门与十四种利器-一诺农旅规划
林志忆
不少专业人士都表示，解决土地问题是建设田园综合体成功的关键，那么具体来看，时下正热的“田园综合体”土地流转有哪些靠谱的模式呢?
一、土地流转模式
1、土地互换
概念：互换土地是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换。
依据：《农村土地承包经营权流转管理办法》
对象：属于同一集体经济组织的承包地块
特点：同时交换相应的土地承包经营权
2、土地出租
概念：土地出租，这个名字从字面意义上就很好理解了，就是把土地租出去。其实不然，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
租赁方式：国有土地租赁、土地使用权出租
性质：国有土地有偿使用的方式
依据：《土地管理法实施条例》
3、土地入股
概念：土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。其常年初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。
社会背景：十七届三中全会提出
解释意义：处理社员私有土地的办法
操作方法：入股(股份合作)合同
4、宅基地换住房，承包地换社保
概念：宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
5、“股份+合作”
“股份+合作”的这种模式，是农户以土地经营权为股份共同组建合作社。按照“村民自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。
二、土地托管模式
目前土地托管的模式大致可以分为三种：
6、模式一、全程托管
托管方收取一定托管费用后，为农户提供耕、种、收、管、售等系列服务。
7、模式二、劳务托管
农户将农业生产过程中的全部劳务项目委托给托管方承担，农户负责种子、化肥、农药、水电等全部农资投入。
8、模式三、订单托管
农户将农业生产过程中某个时段的劳务项目委托给托管方，托管方按劳务项目获得报酬。
三、土地入股模式
土地入股基本上是土地经营权的方式入股到公司或者合作社。农户以土地经营权的方式入股公司或合作社，并划分详细的股权比例，年底扣除相应税费之后，按照股权比例给土地入股的农户分红。目前有6种：
9、“农民+土地股份合作社”直营模式
即农民以土地经营权作价入股，成立土地股份种植专业合作社进行农业产业化经营。
10、“土地股份合作社+企业”社企合作模式
即农民以土地经营权先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企业开展农业产业化经营。
11、“农户+农业企业”土地股份公司模式
即农民以土地经营权直接入股企业，采取租金保底、股金分红、薪金创收“三金合一”。
12、农民+合作社+公司，建立新公司
农户以农村土地经营权入股组建土地股份合作社，土地股份合作社再以农村土地经营权作价入股、农业产业化龙头企业以技术和资金等要素作价入股，组建新的农业公司。
公司采取“优先股+分红”分配方式，在确保农户土地经营权入股基本收益后，剩余利润再参与公司分红。
13、农民+公司，建立新合作社
农业产业化龙头企业以技术、资金等要素入股土地股份合作社，成为土地股份合作社的社员，土地股份合作社以土地经营权作为优先股，按照公司需求开展生产经营，合作社财务统一管理、统一核算，公开聘用农业职业经理人从事生产经营管理，获得的纯收益优先保证土地经营权基本收益。
14、入股农户直接成立合作社
“土地股份合作社+农业职业经理人”模式，即村委会引导农民以土地经营权入股成立合作社，合作社理事会聘请农业职业经理人负责生产，合作社盈余用于支付职业经理。
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