林志忆田园综合体丨田园综合体如何解决三农问题-田园综合体观察
林志忆
作为下一个风口和发展重点，田园综合体备受瞩目。其中涉及的三农问题，更是大家关注的话题。新农商理念创始人明星霖在特色小镇与田园综合体开发运营峰会”上，发表了《田园综合体中的“三农”解决模式思考》的主题演讲。他首先对三农问题进行了介绍，解读了三农的困惑及其未来的发展趋势。其次，对田园综合体进行了介绍，认为田园综合体包括旅游主导型、休闲主导型、农业主导型三种类型。最后通过中国花海、开江县“稻田+”、稻城县藏香猪农旅融合等案例，对田园综合体“三农”解决模式和营销实践进行了解读。
以下是发言摘要：
每个田园综合体项目均不同程度涉及到“三农问题”，如何来解决田园综合体中的三农问题是一个非常关键的问题，解决不好，就会反过来成为田园综合体建设的阻力。田园综合体项目要解决三农问题，因此我们需要重新认识“三农问题”。
认识三农
1、 三农困惑
中央在十八届三中全会就提出了农村土地改革，可以实现宅基地换房款和承包地换社保这两个转化，现在中央政策的总体趋向也是通过两个转化来实现改革的。
农民进城必须规避两个问题，一是造城运动，即把城镇化等同于房地产，我们必须重视产业培育。二是去城市化，即让农民真正城镇化，而农民工不算真正意义上的城镇化。
二是农业发展趋势，农业是重要经济的基础，也是拥有十三亿人口的新兴战略产业，在未来二三十年间，农业人口在城镇化的驱动下，将出现劳动力大量转移的客观现象，中国农业必将迎来重要的战略转型期，我们在做田园综合体，在做农业的时候，一定要思考这四个转型：经营形态转型、从业主体转型、农业服务转型和农业经济转型。
（1）农业经营形态的转型，也是我们农业部一直在研究的。人民公社的公有化土地，通过联产承包制改革，形成现在的单家独户小生产，已经在一定程度上制约现代农业的发展，因此要推进农业的第二次发展，中国农业一定会有两次飞跃，第一次飞跃是联产承包责任制，但不能让农民进入小康，而当下的改革，才真正是农业转型的机会。
家庭农场就是最大的一个机会，它可以给你很多的想象空间，在田园综合体中充分用好家庭农场概念，就可以延伸很多商业模式出来，将重资产投资转向轻资产。所以我认为一定要深度研究家庭农场。
（2）从业主体的转型，由单家独户的小生产对应的生产主体是农民，而未来对应的适度规模经营的主体一定是职业农民，所以中央提出了加大职业农民的培训力度，投资非常大。职业农民就是有理念，懂技术，善管理的新型经营主体。用好这个思维才能解决田园综合体发展的主体问题。
（3）农业的服务转型，农业服务的转型方向是从政府单一服务转化为市场多元服务，这是因为随着新型经营主体的进入和适度规模农业的不断推行，需要市场化服务，完善的农业社会化服务体系将成为中国未来农业的重要支撑。另外这也是农业由计划经济向市场经济转型中，政府转变职能的需要。
（4）农业经济的转型，过去很多农业企业做农业是在为产品而生产，而现在是市场经济，强调供给侧改革，要把生产从需求的后端导入到前端。
三是农村发展趋势，农村和城市是中国的两种社会形态，两者之间本应自由互动，但是中国通过制度安排，让两者固化了。如今推动城镇化，破解两者被固化的关系，迫切需要制度重构，因此我们不能以固化的思维来建设新农村。
在新农村建设的时候，很多政府都没有思考现在有多少人在农村、谁在农村、将来谁应该在农村这几个问题，因此新农村建设并没有破解城乡二元结构。
未来农村发展有三种形态：
（1） 以城镇为中心的城镇化新村形态，我把新农村建设转化成开放的模型，从这个模型来看，在离城镇一公里远的地方建新农村，通过土地整理、增减挂钩解决获得土地指标和农民货币赔偿。
（2） 以旅游资源为中心的旅游新村形态，按照产村相容、产居分离的原则，对区域农户宅基地进行土地整理。
（3）以农业产业为中心的产业新村形态，我在宜宾做了一个产业新村形态，当时解决新村的时候，在这里建了猪场，把猪场的沼液水提到山上作为肥料。把整个土地按5亩为单位分成若干块进行规模经营，让每个农民承包5亩地。
新农村未来发展有三种趋势：以土地要素流动破解新村建设的资金瓶颈、以市场为手段破解新村建设的主体瓶颈和以产业转型破解新村建设的产业支撑。
3、 关于新农商
新农商即新型农业商业化，是新型商业理念在三农领域的应用，与新型工业化、新型城镇化、信息化联动，推动中国经济和社会转型发展。
新农商的核心思想是用智慧升级资源，用智慧撬动资本，最终实现资源升级。核心理念有两点，一是用经营城市的理念经营农村，用土地的杠杆获得土地和货币的回报。二是用开发商的思维做农业，将农民土地集中，流转到运营商，同时要让农民参与进来并从中获利。
传统的思维下，农村、农民、农业都是问题，所以叫三农，而在新农商理念下，农民是带资产的劳动力资源，通过农民参与模式得以转变，农村通过宅基地入市转变为土地资源，农业通过土地授权成为投资产品的开发资源。新农商理念下将农业问题转化为农业资源，是质的转变和飞跃。
认识田园综合体
1、什么是田园综合体
城市综合体是聚集居民城市消费多种业态于一体的产业体，而田园综合体聚集居民乡村消费多种业态于一体的产业体。
2、田园综合体分类
田园综合体分为三类，第一类是旅游主导型的田园综合体，是以旅游开发为目的的田园综合体，门票经济作为其主要盈利模式。第二类是休闲主导型的田园综合体，是以休闲、娱乐、购物为目的的田园综合体，以消费为主要盈利模式。第三类是农业主导型田园综合体，是以农业生产为基础，农产品体验营销为目的的田园综合体，农产品销售作为主要盈利模式。
3、 田园综合体运营模式
田园综合体运营模式主要有两种，一种是自主经营型，即自主投资、自主建设、自主运营，还有一种是平台整合型，将休闲、娱乐、旅游、生产和购物等要素整合在一起，运用田园综合体平台去运营。
田园综合体“三农”解决模式实践
1、盈利模式
田园综合体的盈利模式主要有五点，一是建设用地的出让，二是建设用地开发，三是项目资金补贴，四是旅游门票及配套服务收益，五是流转农用地增值。
我在开江做的一个项目就是利用“稻田+”有机循环农业，以 “稻田+”乡村嘉年华为核心休闲区。我们提出的稻田+，是重塑希望的田野，在这里一亩田真正利润可以做到8000到10000元。我们完成了一场稻田经济的绿色革命，它是改革，是以生态强调绿色经济，这与习近平主席提出的“关于创新体制机制、推动农业绿色发展”是契合的。
2、营销模式
营销模式主要采用基地体验式的营销模式，就是采用会员制模式，发展会员自己种植自己消费。包括基地的农事体验和体验餐厅，类似于家庭农场，把消费者导入到前端来，作为供给侧的一部分。
体验餐厅采用有机体验餐厅连锁运营体系，包括四大功能：
（1）餐饮体验区：大厅、包间均有生产基地视频数据接入；
（2）产品销售区：产品展示、销售、冷藏、配送；
（3）会员制：以体验餐厅为中心2KM范围内发展会员；
（4）大健康咨询：为会员提供免费营养健康咨询。
最后与大家分享一下稻城县藏香猪农旅融合项目。我在区位良好的地方选了一百亩地，做了藏文化特色小镇，将其定位为“赏亚丁之美景品藏猪之美味”。操作手法是：如果你用1万元买一头猪，那么你在这里可以享受免费住10天，免费体验藏猪，免费游览景区。这就是跨界整合。
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孙老师：159 1019 2209